Unterhaltsreinigung ist die laufende Reinigung eines Gebäudes nach festem Plan — täglich, wöchentlich oder in größeren Abständen, aber immer nach derselben Leistungsbeschreibung. Sie hält einen Zustand, sie stellt ihn nicht her. An dieser Unterscheidung entscheidet sich, ob ein Reinigungsvertrag trägt oder nach zwei Jahren zu Diskussionen führt.
Für Hausverwaltungen, WEG und Gewerbeobjekte ist das keine Wortklauberei. Es ist der Unterschied zwischen einem Angebot, das man vergleichen kann, und einer Zahl, die man glauben muss.
Der Unterschied
Unterhaltsreinigung oder Grundreinigung?
Beide Begriffe sind in der DIN 77400 „Reinigungsdienstleistungen — Schulgebäude — Anforderungen an die Reinigung“ (Ausgabe 2015) definiert. Die Norm gilt unmittelbar nur für Schulen, ihre Begriffe haben sich aber als Branchenmaßstab durchgesetzt — und sie trennt sauber, was im Alltag ständig vermischt wird.
| Unterhaltsreinigung | Grundreinigung | |
|---|---|---|
| Zweck | einen Zustand halten | einen Zustand wiederherstellen |
| Rhythmus | laufend, nach festem Plan | selten, nach Zustand oder Termin |
| Umfang | festgelegte Flächen in festgelegter Frequenz | die ganze Fläche, bis in Fugen, Kanten und Ecken |
| Aufwand | eingespielt, planbar, im laufenden Betrieb | Maschinen und Zeit, meist außerhalb der Nutzung |
| Anlass | Dauerbetrieb | Übergabe, Mieterwechsel, Jahre ohne Grundreinigung |
Praktisch heißt das: Eine Unterhaltsreinigung kann zuverlässig laufen und trotzdem nicht verhindern, dass sich ein Belag über Jahre festsetzt. Wer nie grundreinigen lässt, verlangt vom Unterhalt etwas, wofür er nicht kalkuliert ist — und wundert sich, dass ein Boden nach fünf Jahren stumpf bleibt, obwohl jede Woche gewischt wurde.
Der Vertrag
Was im Leistungsverzeichnis stehen muss
Das Leistungsverzeichnis ist der eigentliche Vertrag. Stundensätze, Pauschalen und Laufzeiten sind nachrangig, denn sie beschreiben nur den Preis für etwas, das erst dort definiert wird. Bleibt es vage, ist ein Angebotsvergleich sinnlos — Sie vergleichen dann zwei Zahlen für zwei verschiedene Leistungen.
Ohne diese Angaben sind zwei Angebote nicht vergleichbar
- ✓Welche Flächen, einzeln aufgeführt und mit Quadratmetern — nicht „Treppenhaus“ als Sammelposten.
- ✓Welche Frequenz je Fläche: täglich, zweimal wöchentlich, monatlich. „Nach Bedarf“ ist keine Frequenz.
- ✓Welche Tätigkeit je Fläche — kehren, nebelfeucht wischen, nass wischen, desinfizieren.
- ✓Was ausdrücklich nicht dazugehört. Dieser Punkt fehlt fast immer und verursacht später den meisten Ärger.
- ✓Wie die Qualität geprüft wird. Die DIN EN 13549 „Reinigungsdienstleistungen — Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme“ (Ausgabe Oktober 2001) beschreibt dafür ein Verfahren, das beide Seiten gemeinsam anwenden.
- ✓Wer Verbrauchsmaterial stellt und wer es bezahlt.
- ✓Was bei Sonderfällen gilt: Bauarbeiten im Haus, Veranstaltung, Wasserschaden.
Die Gebäudehülle
Die Lücke, die fast jeder Vertrag hat
Nahezu jedes Leistungsverzeichnis endet bei Reichhöhe. Was ein Mensch vom Boden oder von einer Trittleiter erreicht, ist geregelt. Alles darüber steht in keiner Zeile, und damit ist niemand dafür zuständig.
Betroffen ist immer dieselbe Aufzählung: Glasflächen oberhalb des Erdgeschosses, Fassade, Dachrinnen und Fallrohre, Außenjalousien und Raffstores, Lichtschächte, Vordächer. Man sieht es den Objekten an — innen wirken sie gepflegt, außen altern sie sichtbar, und beides ist derselbe Vertrag mit derselben Verwaltung.
Draußen leidet allerdings nicht nur der Eindruck. Eine volle Dachrinne läuft über und feuchtet die Fassade an; der Grünbelag, der daraufhin wächst, wird jedes Jahr hartnäckiger. Wer die Gebäudehülle als eigene Position in den Turnus aufnimmt — je nach Lage einmal oder zweimal im Jahr —, zahlt sie planbar, statt sie später als Instandsetzung zu bezahlen.
Der Vergleich
Woran ein zu billiges Angebot erkennbar ist
Liegen zwei Angebote für dasselbe Objekt um ein Drittel auseinander, ist selten der eine Anbieter günstiger. Meistens ist die Leistung eine andere. Das lässt sich vor der Vergabe nachlesen, man muss nur das Leistungsverzeichnis lesen statt die Endsumme.
Drei Stellen verraten es. Erstens fehlende Quadratmeter: Wer die Fläche nicht beziffert, hat sie nicht aufgemessen. Zweitens Frequenzen, die für alle Bereiche gleich sind — ein Sanitärbereich und ein Lagergang brauchen nicht denselben Rhythmus, und wer das nicht unterscheidet, hat das Objekt nicht angesehen. Drittens ein Angebot, das ohne Begehung zustande kam. Bodenbelag, Nutzungsintensität und Zugänglichkeit entscheiden über den Aufwand, und keines dieser drei Dinge steht in einem Grundriss.
Häufig gefragt
Wo die Abgrenzung im Angebot verläuft
Grund-, Unterhalts- und Sonderreinigung sauber getrennt — und wonach abgerechnet wird.
Was ist der Unterschied zwischen Grundreinigung und Unterhaltsreinigung?
Die Unterhaltsreinigung hält einen Zustand: Sie läuft regelmäßig nach festem Plan und bearbeitet festgelegte Flächen in festgelegter Frequenz. Die Grundreinigung stellt einen Zustand wieder her — sie erfasst die gesamte Fläche bis in Fugen und Kanten, braucht Maschinen und Zeit und findet meist außerhalb der Nutzung statt. Beide Begriffe sind in der DIN 77400 (Ausgabe 2015) definiert.
Welche Reinigungsarten werden unterschieden?
In der Gebäudereinigung sind drei Kategorien üblich: die Unterhaltsreinigung als laufende Leistung, die Grundreinigung als seltene Tiefenreinigung und die Sonderreinigung für alles, was außerhalb des Turnus anfällt — Bauendreinigung, Graffitientfernung, Reinigung nach einem Wasserschaden. Glas- und Fassadenreinigung führt man in Verträgen meist gesondert, weil sie eigene Zugangstechnik braucht.
Wie wird eine Unterhaltsreinigung berechnet?
Nicht über einen pauschalen Quadratmeterpreis. Grundlage ist das Leistungsverzeichnis: Für jede Fläche stehen Größe, Tätigkeit und Frequenz fest, daraus ergibt sich der Zeitbedarf je Durchgang und daraus der Preis. Ein Angebot ohne aufgemessene Flächen und ohne Frequenzen ist deshalb nicht prüfbar — und im Streitfall auch nicht durchsetzbar.
Wie oft muss eine Unterhaltsreinigung stattfinden?
Eine allgemeingültige Vorgabe gibt es nicht; die Frequenz richtet sich nach Nutzung, Frequentierung und Bodenbelag. Einen Anhaltspunkt liefert die DIN 77400 (2015), die für Schulgebäude Mindesthäufigkeiten je Bereich festlegt. Für andere Gebäudearten ist sie nicht verbindlich, zeigt aber, wie fein die Unterscheidung ausfallen sollte: Sanitärbereiche, Verkehrsflächen und selten genutzte Räume gehören nicht in denselben Rhythmus.
